入居者がいる実家は売れる？名義と契約書の確認

実家を人に貸している場合、売る前に確かめたいのは、登記の名義と、賃貸借契約書の貸主です。入居者がいても、売ること自体はできます。ただ、親から相続した家だと、名義が整っていないことがあります。

このページは、実家を貸している人が、入居者がいるまま売るときの確認点を、順番に整理しました。売る・貸し続ける・残すのどれにするかの、判断材料も載せています。

最初に、登記簿で名義を確認する

売る前の最初の一歩は、登記簿で、今の名義が誰になっているかを見ることです。名義は法務局で確認できます。親が亡くなって相続した家で、名義が親のままなら、売る前に名義の整理が必要です。

法務省の相続登記の申請義務化に関するQ＆Aでは、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があると案内されています。令和6年4月1日より前に相続した不動産で登記が済んでいないものは、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があるとされています。

また、同じページには、簡易な方法として相続人申告登記が新設されたものの、不動産を売却する場合などは、相続登記が必要と書かれています。兄弟など複数人で相続したときは、共有の家の売却は、共有者の同意が前提になるのが一般的です。手続きは、司法書士などの専門家に相談すると安心です。

賃貸借契約書の貸主は、誰になっている？

次に、賃貸借契約書を開き、貸主の欄を見ます。貸主が亡くなった親の名前のままだと、今の貸主が誰なのかを整理しないと、売買の話が進みにくくなります。

• 貸主の名前と、現在の登記名義が一致しているか
• 契約の種類（普通借家か、期間満了で終わる定期借家か）と、期間
• 家賃・敷金の金額、家賃の受け取り口座
• 管理を親族や管理会社に任せているなら、その契約の内容

貸主の地位の整理は、相続の事情で変わります。親が存命で、名義も契約書の貸主も親のままなら、売る人は親になるのが一般的です。迷うときは、司法書士や弁護士に確認してください。

契約書が見つからないときは、入居者や管理会社に、写しの有無を確認するところから始めます。

入居者がいるまま売るとき、入居者への連絡はどうする？

民法第605条の3は、貸主の地位を、賃借人の承諾を要しないで、売主と買主の合意で移せるとしています。入居者に、売ることへの同意をもらう必要はありません。

ただ、貸主が変わると、家賃の振込先などが変わります。入居者には、誰が、いつ、どう知らせるかを、買主と先に決めておくと、行き違いを防げます。預かっている敷金も、賃貸人の地位が移ると、買主が返還の債務を引き継ぐとされています（民法第605条の2第4項）。

条文をまとめて見たいときは、横浜・川崎の記事の法律の整理が参考になります。借地借家法第28条により、貸主から契約の終了を求めるには正当の事由が要るため、売るために退去を求める形は、簡単には進みません。

売る・貸し続ける・残す、の判断材料

売ったときの税金は、条件で変わるため、断定しません。国税庁には、No.3202 譲渡所得の計算のしかたと、相続した空き家に関するNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例のページがあります。ただ、No.3306は、被相続人が住んでいた家であること、相続後に貸していないことが要件のため、貸していた家は使えない場合が多いと考えられます。条件は国税庁のページで確認し、税理士か税務署にも相談してください。

貸している実家を入居者付きで相談できる先：訳あり物件買取プロ

入居者がいるまま売る方法の一つが、買取会社への相談です。「訳あり物件買取プロ」（運営は株式会社AlbaLink）の公式サイトで、読み取れた点は次のとおりです。

• トップページとFAQで、入居者のいる状態の不動産も積極的に買い取ると案内している
• 査定・相談の費用はかからないと案内している
• 状況・権利関係・エリアによって、費用を負担する条件になる場合があると案内している
• 掲載の事例は3件（愛知・千葉・静岡）。買取不可の条件は、公式サイトでは確認できなかった

実家の名義が整っていない状態でも査定を受けられるかは、公式サイトには書かれていません。権利関係の状況は、査定の依頼のときに伝えて、確認してください。査定を受けたあとで、売らないと決めることもできると、公式は案内しています。

出典：訳あり物件買取プロ公式サイト（トップページ・FAQ・注釈。令和8年10月23日に確認）

出典（法令・公的ページ）：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A、民法（e-Gov法令検索）、借地借家法（e-Gov法令検索）、国税庁 タックスアンサー No.3202、国税庁 タックスアンサー No.3306（令和8年10月23日に確認）

実家を貸している人の4つの質問

実家を貸したまま、入居者がいる状態で売れますか？

売れます。入居者の承諾は要りません（民法第605条の3）。ただし、買主が賃貸借を引き継ぐ形になるため、買主が見つかるかどうかや金額は、物件ごとに異なります。入居者付きの条件は、査定で確かめてください。

名義が亡くなった親のままでも、売れますか？

売却の登記をするには、先に相続登記が必要になるのが一般的です（義務化の期限などは法務省のQ＆Aに書かれています）。先に相続登記をして、名義を整える流れになります。手続きは、司法書士などの専門家に相談してください。

兄弟で相続して共有しているときは、どうしますか？

共有の家の売却は、共有者の同意が前提になるのが一般的です。話がまとまらないときは、売る・貸し続ける・残すのどれにするかを、判断材料を並べて、話し合うところから始めます。必要なら専門家に入ってもらってください。

売ったときの税金はどうなりますか？

税金は条件によって変わるため、一概には言えません。国税庁のページと、税理士・税務署に確認してください。

まとめ

実家を貸している人が、入居者がいるまま売るときは、まず登記簿の名義と、賃貸借契約書の貸主を確認します。入居者の承諾は要りませんが、貸主が変わることへの連絡は、買主と段取りを決めておきましょう。

相続したまま名義が変わっていないときは、相続登記が先です。そのうえで、入居者付きの条件がどうなるかは、査定で聞いて確かめられます。